새해특집 - 2008 부동산 전망

금리인상의 ‘무풍지대’, 투자용 주택시장
지역 선택 보다는 광산붐이 결정요인

“서부로 가라.  그리고 아들레이드에서 좌향좌!”

2008년 부동산 투자의 승부수는 ‘어떤 지역을 선택하느냐’ 보다는 ‘광산붐’에 좌우될 것으로 전망됐다.  

 

그리고 광산 개발 붐에 편승해 부동산 가치가 상승할 ‘2008년의 신흥도시’로  아들레이드가 급부상하고 있다.

 

“서부로 가라 젊은이여. 그리고 아들레이드에서 좌향좌!”라는 말이 나올 정도로 요즘 젊은 층 주택구매자들이 아들레이드로 몰려들고 있다.

 

시드니 서부지역을 제외한 전국 각지의 부동산 가격이 약간의 하락세를 보이고 있는 상태에서 아들레이드를 제외한 전국 주요 도시들의 투자자들은 ‘굴욕을 참아야 할 듯’ 하다고 시드니 모닝 헤럴드는 전망했다. 

 

어쨌든 또 한차례의 금리인상이 주택가격 상승의 방해요인으로 작용할 수 있다는 것은 보편적 정서이다. 

 

CPM 연구소의 존 웨이크필드 씨는 “한때 경락률(낙찰률)이 최고치에 이르렀는데 최근 주춤한 모습을 보이고 있다”고 지적했다.

 

“투자용 주택시장은 금리인상의 무풍지대”
그러나 “금리인상이 주택가격을 결정하는 유일한 요소는 아니다”라는 것이 전문가들의 지배적인 조언이다.

 

즉, 주택시장은 금리인상에 능동적으로 잘 대처해 나가는 것이 시장의 특성이기 때문인 것. 더욱이 투자목적 주택구매자들은 금리인상을 크게 걱정하지 않는다. 또한 투자용 주택구매는 세금공제대상에 속한다는 점도 무시할 수 없다.  

 

경제전문조사기관인BIS Shrapnel은 올해 3월 추가 금리인상이 이뤄질 것이란 예상에도 불구하고 주택임대료는 10% 가량 상승할 것으로 내다봤다.

 

아무튼 2008년 주택시장은 금리인상이 미칠 최악의 시나리오를 잘 피해갈 수 있을 것으로 전문가들은 진단한다.

 

즉, 주택가격은 장기적으로 볼 때 금리인상보다 인구분포나 고용상승, 지역위치, 유휴지 개발 가능성(land availability)의 영향을 더 많이 받는다.

 

‘주택부지공급 부족량 - 3만여 채’

이민사회의 팽창과 더불어 호주인들의 살 공간이 줄어든 것은 사실이다. BIS Shrapnel은 올해 주택부지공급 부족량은 주택과 유닛을 포함 약 30,000여채가 될 것으로 예상했다.

직접적인 자산운용을 원하는 사람들을 위한 ‘DIY 수퍼펀드’라고 불리는 자기관리 퇴직연금펀드가 최초로 차용이 가능해질 것으로 예상되면서 올해 주택투자열기가 한차례 후끈해 질 것으로 전문가들은 내다봤다.

 

퇴직연금전문수탁기관의 피신탁인들은 불안정한 주식보다 주택투자을 절대적으로 선호하기 때문. 

 

하지만 이것도 DIY수퍼펀드의 차용이 가능하지 않고서는 불가능하다.

 

호주부동산연구기관인Australian Property Monitors에 따르면 주택 시장 안에서 자연스럽게 조정되는 평균주택가격은 $550,000이다.

 

따라서 멜번과 브리즈번의 주택가격이 10-15%정도 한차례 상승할 가능성이 있으며 시드니와 퍼스에서는  고가 주택의 경우를 제외하고 평균주택가격은 큰 변동이 없을 것으로 보인다.

 

그 밖에 캔버라, 호바트, 다윈 등 주요 도시들에서는 유닛의 최고-최저가의 차이가 16% 정도에 그치고 있다.

 

 이 같은 현상은 전례 없는 것으로 부동산연구기관이 내놓은 ‘평균주택가격의 자연스러운 조정’ 이론을 뒷받침한다. 

 

아들레이드 주택시장 붐
광산개발 붐에 이민자까지 증가

아들레이드 주택 붐 이야기로 돌아가면, 남부 호주 주 록스비 다운즈(Roxby Downs)의 광산개발로 아들레이드 주택가격이 지난해 31% 가량 상승했다.

 

그 동안 해외이민규모가 저조했던 남부 호주주에 대해 최근 인구통계학자들이 수치를 재조정해 밝힌 바에 따르면 연간 남부호주주에 정착하는 해외이민자들의 수는 13,000명을 넘는다.

 

한편 다른 주로 이주하는 남부호주 주민들의 수는 연간 3,600명 불과하다.     

 

투자자들이 아들레이드를 꺼리는 유일한 이유는 시드니, 브리즈번과는 달리 주택개발제한이 없다는 것.

 

 낮은 주택 공실률(Vacancy Rate)과 록스비 다운즈의 근접성을 고려할 때 아들레이드 주택가격은 8%정도 상승해야 한다는 추론이 성립된다.

 

맥콰리 은행 부동산연구기관의 로드 코니쉬 국장은 “현재 투자자들이 작년 최고의 주택 붐을 기록했던 퍼스에서 올해 아들레이드로 넘어오고 있다”면서 “퍼스의 지하자원 개발 붐이 이제  막바지에 달하면서 퍼스의 주택가격이 거의 시드니 수준에 맞먹고 있다”고 설명했다.

 

결국 주택구입능력의 문제로 귀결되면서 시드니와 퍼스는 금리인상에 가장 민감한 주택시장이 되고 있다. 올해 금리인상이 단행되면 향후 12개월이후에나 이 두 지역으로 투자자들이 회귀할 것으로 분석된다.  

 

“올해 주택가격이 1-2% 가량 하락할 것으로 예상되는 퍼스를 제외한 나머지 도시들 중 광산개발과 밀접한 지역들에서는 주택가격 상승 붐이 예상된다”고 BIS Shrapnel은 내다봤다. 

 

주목 받는 퀸슬랜드 글래드스톤, 브리즈번…
부동산 전문가이자 투자자문역인 리차드 쉐파드 씨는 퀸즐랜드 중앙 글래드스톤이 주거 및 상업단지로 떠오르고 있다고 귀뜸한다.

 

인구 3만 명, 일인당 연간 지출액이 70만 달러에 달하는 글래드스톤은 자원 개발붐의 원천이 될 것으로 전망되기 때문이다.

 

한편 브리즈번은 골드 코스트와 선샤인 코스트까지 걸쳐 올해 주택 붐을 맞게 될 것으로 보인다. 브리즈번의 주택임대료가 오르기 시작하면서 투자자들을 유혹하고 있는 것. 멜번의 경우 풋볼 리그 그랜드 파이널 이후 경매건수가 증가했다.

 

시드니 외곽지역의 잠재력
시드니 외곽지역의 주택가격은 전년 수준을 유지하거나 소폭 상승할 것으로 기대되며 이미 시드니의 주택구매능력이 최악의 상태로 치닫고 있어 평균주택가격이10%만 상승해도 시드니 주택시장은 탈진상태를 면치 못할 것으로 보인다.

 

또한 시드니의 주택 임대율 증가가 향후 3-4년은 지속되고 연간 7-10%씩 상승할 것으로 예상되고 있다.

하우스 v 유닛

유닛은 보통 하우스와의 가격경쟁에서 밀리기 마련.

 

하지만 지난해 유닛 가격 상승폭이 하우스를 뛰어넘었다. 특히 시드니와 멜번 이외의 지역에서 이 같은 현상은 뚜렷했다.

 

맥그라스 공인중개업의 존 맥그라스 사장은 “아파트가 10대 자녀가 있거나 혹은 자녀를 모두 출가시킨 전문직업 중년부부들에게 인기를 얻고 있다”고 설명했다.

 

브리즈번의 신건축 유닛의 가격은 지난 9월 분기 32% 상승했으며 이 같은 상승속도는 시드니의 경우보다 2-3년 앞선 상태. 한편 호주 부동산연구기관의 마이클 맥나마라 씨는 “브리즈번과 멜번의 유닛가격 상승이 급정지를 할 것”으로 조금 부정적인 예상을 피력했다.

 

그러나 역시 주택 임대율은 유닛보다 하우스의 경우가 더욱 활발한 편.  

 

작년 9월 분기까지 12개월 동안 시드니의 하우스 임대 수요율은 14% 상승한 반면 유닛의 경우 12%에 그쳤다. 멜번의 경우 하우스와 유닛의 임대수요율 차이는 더욱 벌어져 하우스는 16%, 유닛은 12%로 나타났다.

 

마지막으로 올해 부동산 시장의 기이현상으로 기존의 하우스들이 신축 하우스에 비해 가격이 저렴하다는 점을 들 수 있다.

 

 건축자재 및 서비스 비용의 상승과 금리가 떨어지지 않는 상태에서 건축업계의 슬럼프가 주 원인으로 작용할 것으로 분석되기 때문이다.

 

시드니의 경우 기존의 건축물과 신축 하우스의 가격격차는 더욱 심한 것으로 나타났다.